年収から住宅ローンの借入可能額を計算｜いくらまで借りられるかシミュレーション
年収を入れると、金融機関の審査基準で「いくらまで借りられるか」がその場で出ます。返済期間や金利は自由に変えられるので、提携先の条件に合わせて試せます。
使い方
入力するとその場で再計算されます。まずは年収だけ入れてみてください。
- 年収を入れる源泉徴収票の「支払金額」（税込・歩合や残業代を含む額）を万円単位で入力します。
- 他の借入があれば入れる自動車ローン・カードローン・奨学金などの年間返済額です。この分だけ住宅ローンに回せる枠が減ります。
- 期間と金利を合わせる返済期間は最長35年が一般的です。審査金利・実行金利は提携先の条件に合わせて変更してください。
結果として、借入可能額・毎月返済額・返済負担率・購入できる物件価格の目安が出ます。 下に年収別と返済期間別の早見表も並ぶので、条件を変えたときの動きが一目で分かります。
借入可能額はどう決まるのか
金融機関は「年収に対して、年間の返済額がどれくらいの割合か」で融資額の上限を決めます。 この割合を返済負担率といいます。
返済負担率の一般的な基準は、年収400万円未満で30％、400万円以上で35％です （フラット35の基準。民間の金融機関も近い水準を採ることが多いですが、 30〜40％と幅があります）。
審査金利と実行金利は別のもの
ここが分かりにくいところです。審査に使う金利と、実際に返済する金利は違います。
- 審査金利… 将来の金利上昇に耐えられるかを見るための金利。3〜4％程度に設定されていることが多く、借入可能額はこの高い金利で計算されます。
- 実行金利… 実際に適用される金利。変動金利なら0.5％前後のことも珍しくありません。
このツールは借入可能額を審査金利で判定し、毎月の返済額は実行金利で表示します。 実際の返済額は、上限いっぱいまで借りた場合でも思ったより低く出ます。 だからこそ「借りられる額」を上限まで借りると危ないのですが、その話は次の項目で扱います。
「借りられる額」と「返せる額」は違う
このツールが出すのは金融機関が貸してくれる上限に近い金額です。返せる額ではありません。 両者には理由のある差があります。
- 年収は税込み… 手取りは年収のおおむね75〜80％です。返済負担率35％は、手取りベースでは45％前後に相当します。
- 購入後は住居費が返済だけではない… 管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代がかかります。マンションなら月3万円前後になることも珍しくありません。
- 教育費や車の買い替えは年収に現れない… 審査では見られませんが、家計では確実に効いてきます。
手取りと維持費まで含めて「無理なく返せる額」を出すなら、 年収から無理のない借入額 をお使いください。同じ年収でも金額がかなり変わります。
借入可能額を増やしたいとき
金額が足りないときに効く順に並べます。
- 他の借入を先に返す… 年間返済額がそのまま枠を圧迫します。自動車ローンの残債を完済すると、その分の枠が戻ります。
- 返済期間を延ばす… 25年を35年にすると1〜2割ほど増えます（完済年齢から借入可能額 で完済年齢との兼ね合いを確認してください）。
- 収入合算・ペアローンにする… 世帯年収で審査を受けられます（ペアローン・収入合算シミュレーター）。ただし住宅ローン控除や団信の扱いが形態ごとに変わります。
- 自己資金を増やす… 借入額そのものは増えませんが、買える物件価格は上がります。
逆に、返済負担率を上げて通そうとするのは避けてください。審査に通っても、返済が始まってから効いてきます。
よくある質問
- 計算された金額は必ず借りられますか？
- いいえ。返済負担率と審査金利による概算です。実際の審査では、勤続年数・雇用形態・健康状態（団信に加入できるか）・物件の担保評価なども見られます。事前審査を受ける前の目安としてお使いください。
- 年収はどの金額を入れればよいですか？
- 源泉徴収票の「支払金額」（税込の総支給額）です。歩合給や残業代も含みます。個人事業主の場合は確定申告書の所得金額で、直近3年の平均を見られることが多くなります。
- 審査金利はいくらに設定すればよいですか？
- 一般的には3〜4％です。ただし金融機関によって異なり、変動金利型でも実行金利で審査する銀行もあります。提携先の基準がわかっていれば、その数値に変更してください。初期値は3.0％にしています。
- ボーナス返済を併用すると増えますか？
- 増えます。ただしボーナスは業績で変動するため、返済が滞るリスクも上がります。ボーナス併用での試算は 返済額シミュレーター で行えます。
- 諸費用も借りられますか？
- 諸費用ローンを扱う金融機関もありますが、その分だけ返済額が増え、返済負担率も上がるため借入可能額は減ります。必要な諸費用の額は 諸費用シミュレーター で確認できます。
関連するシミュレーション
※ 本ページのシミュレーション結果は概算であり、融資の可否・融資額を保証するものではありません。
※ 返済負担率・審査金利は金融機関ごとに異なります。実際の借入条件は各金融機関にご確認ください。
※ 税制・制度は改正される場合があります。最新の情報は国税庁・各金融機関の公式サイトをご確認ください。